Enlace a la grabación de la conferencia[/caption]
Qué es y para qué sirve el contrato de arras
Cláusulas
- Obligatorias: establecer el precio, plazos de pago, forma de pago, gastos.
- Pactos especiales: acuerdos entre las partes, como si se entrega el inmueble amueblado, con o sin reparaciones, si incluye electrodomésticos, la fecha de escrituras, etc.
Tipos de contratos de Arras
- Confirmatorias
Son una señal del precio, confirman que las partes están de acuerdo en la compraventa. Si se incumple, se obliga a la otra parte a que pague la cantidad indicada en el cumplimiento, es decir, una indemnización por daños y perjuicios, sin deshacerse del contrato. La parte cumplidora puede solicitar el cumplimiento del contrato, demostrando daños y perjuicios.- Penales
Se configuran como el importe de la pena que debe abonarse, sin perjuicio de la posibilidad de instar judicialmente el cumplimiento forzoso de lo pactado o resolución, en ambos casos con indemnización por los daños y perjuicios.- Penitenciales
Son las más comunes en el ámbito inmobiliario; se deben reflejar expresamente 1954 Código Civil, en la que las partes se vinculan. En el caso de que no se lleve a cabo, las arras alivian el hecho de que la parte cumplidora no vea el contrato realizado. Permiten resolver el contrato, a cambio de perder las partes entregadas, en el caso del comprador, la cantidad que debería devolver al comprador, en el caso de vendedor.Información necesaria
Lo que se debe incorporar al contrato de arras:- Datos de las partes
- Descripción del inmueble, consulta al registro de la propiedad
- Precio final
- Forma de pago, señal, anticipo
- Plazo formalizar el contrato
- Compromiso de formalizar la escritura de compraventa
- Distribución de gastos, quien paga los gastos de Notaría, Impuestos
- Situaciones específicas, cargas, servidumbres
- Fecha de entrega y bienes incluidos
Comprobaciones antes de firmar
- Existencia real del inmueble, que no forme parte de inmuebles superiores, sin segregar, que conste en el Registro de la Propiedad
- Estado del inmueble, que esté realmente como lo hemos visitado
- Ficha urbanística y cédula habitabilidad, según obligación en cada comunidad autónoma
- Estado de cargas, situación de posibles hipotecas, si deben cancelarse antes de formalizar el acuerdo
- Titularidad actualizada en el Registro de la Propiedad
- Situación legal
- Situación posesoria
- Gastos pendientes o libre de gastos: comunidad de propietarios, IBI (certificado del ayuntamiento)
Preguntas habituales
Estas cuestiones suelen surgir a la hora de preparar el contrato de Arras; las respuestas a estas dudas, se pueden consultar en la grabación de la Conferencia de Qualis Optima sobre el Contrato de Arras:- ¿Se puede añadir una cláusula para Recuperar la señal si no se consigue la hipoteca?
- ¿Es obligatoria la entrega de información previa sobre la vivienda?
- ¿Cuál es el Plazo máximo para firmar escrituras?
- ¿Quién debe firmar el contrato?
- ¿Qué hacer si la otra parte no quiere cumplir?
- ¿Qué hacer si hay un vicio oculto y se han pagado las arras?
- ¿Puedo reclamar daños y perjuicios aparte de las arras?
- ¿Qué ocurre si se encuentra arrendado el inmueble? Acuerdos de resolución de arrendamiento, venta con arrendatario.
- ¿Puedo romper el contrato de compraventa por no ajustarse a las características anunciadas a las reales?
- ¿Qué pasa si no se llega la fecha límite para la firma de la escritura de compraventa?
- ¿Cuál es la fiscalidad del contrato de arras?
Recomendaciones al preparar el Contrato de Arras
Al ser el Contrato de arras un acuerdo a medida, la principal recomendación es contar con un asesor que prepare la información en el documento, atendiendo a las necesidades de las partes. Cuanta más información y documentación se incorpore, menos problemas habrá entre las partes. Hay que ajustar las cláusulas del contrato a la realidad y evitar el copia-pega de una Plantilla de Modelo de contrato, porque las repercusiones jurídicas son enormes. En especial hay que tener cuidado con estas cuestiones:Comunidad de Propietarios
- Acuerdos sobre obras y reformas (cubierta, fachada)
- Acuerdos para adoptar
- Referencia a las derramas aprobadas
- Obra entre la firma de las Arras y las escritura de compraventa
- Importancias Investigación previa y de informar correctamente al comprador
Cláusulas adicionales
- Pactos del estado jurídico del inmueble
- Pactos del estado del inmueble: arreglos, pintar paredes,..
- Condiciones suspensivas
- Otras obligaciones: conseguir permisos de obras, licencias (sobre todo en locales), pagos de impuestos
Formas de pago
- Pagos en cheques bancarios, transferencias, efectivo
- Firmas concatenadas
- Provisiones de fondos para cancelaciones hipotecarias
- Seguimiento de la cancelación registral
- ¿Cheques para varios vendedores?
- Informar de Retención del 3% a los vendedores no residentes
- Pagos en cuentas extranjeros
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